הערכת שווי חברה או עסק

בגישה זו השיטה הנפוצה ביותר להערכת שווי הינה שיטת היוון תזרימי המזומנים העתידיים DCF.
הערכת שווי בשיטת DCF- Discounted Cash Flow הינה למעשה מודל פיננסי הקובע כי שווי של נכס נגזר מהתזרים שהוא ייצר בעתיד, כאשר תזרימי המזומנים העתידיים מהוונים למועד הערכת השווי.
העיקרון הבסיסי המונח ביסוד הניתוח בגישת ההכנסות DCF, הינו כי העסק הינו "עסק חי" ופעיל (Ongoing Concern), אשר יפעל בדרך כלל בעתיד הנראה לעין ולכן המטרה היא להגיע לשווי הנוכחי של תחזית תזרימי המזומנים העתידיים. בבסיס הערכת שווי DCF עומד ניתוח ואומדן יכולת העסק ליצור תזרימי מזומנים ולהציג רווחיות בעתיד. תזרימי מזומנים אלו המהוונים בשיעורי היוון מתאימים (המשתנים מעסק לעסק בהתאם לנסיבות ולאופי העסק), מביאים לתוצאה של שווי העסק או הפעילות. ניתוח זה צריך להתבסס על פירוט וניתוח פעילות החברה או העסק למרכיביהם השונים, לרבות הערכות לעתיד בחלופות שונות. יש כמובן לנתח את תוצאות העבר (רווח והפסד) ועל בסיסן להעריך את תוצאות העתיד הן לגבי רווח והפסד והן לגבי תזרימי המזומנים. 

בשיטת DCF, שווי החברה או הפעילות הינו השווי הנוכחי של תזרים המזומנים החופשי הבלתי ממונף (unlevered Cash Flow) המיוצר בתקופת התחזית שנקבעה ובתוספת ערכו הנוכחי של השווי העתידי של החברה בסוף התקופה (Terminal Value). במילים אחרות, תזרים מזומנים מהוון הינו חיזוי תזרימי המזומנים בתקופה עתידית חזויה והיוונו לערך נוכחי לפי שיעור היוון מתאים. בשיעור ההיוון ניקח בחשבון את הריבית חסרת הסיכון, את מחיר ההון העצמי והזר של החברה ואת גורמי הסיכון הספציפיים של החברה או הפעילות. סכום זה מייצג את שווי פעילות החברה.
סכום זה בתוספת נכסים עודפים מייצג את שווי מניות החברה.

הערכת שווי לפי שיטת DCF הינה השיטה המקובלת ביותר (גם על פי הפסיקה הישראלית) להערכת שווים של עסקים חיים.

הערכת שווי עסק חי, מביאה בדרך כלל בחשבון את ההון החוזר הנדרש על פי מאפייני הפעילות הספציפיים (לקוחות, ספקים, מלאי). ההון החוזר הנדרש הוא חיוני להפעלת העסק ולפיכך נתוני ההון החוזר נכללים בתחזית תזרים המזומנים ולכן גם בשווי המהוון של הפעילות. הערכת שווי עסק בשיטת בגישת ההכנסה DCF, מצריך בניית מודל כלכלי המציג את תחזית הרווח התפעולי למספר שנים קדימה, בהתבסס על נתוני החברה או העסק מהעבר, תוך נטרול הוצאות והכנסות משמעותיים חד פעמיים. בשלב הבא יוערך הרווח או ההפסד העתידיים. בשלב הבא תבוצענה התאמות מרווח לתזרים המזומנים (התאמות הקשורות לרכוש קבוע, הון חוזר ומיסוי).

שיעור ההיוון
שיעור ההיוון מהווה את הבסיס להיוון תזרימי המזומנים העתידיים ותרגומם לערכים נוכחיים, ליום הערכת השווי. מקדם ההיוון משקף בדרך כלל את שיעור התשואה הסביר הנדרש על ידי המשקיע, אשר כולל את הריבית חסרת הסיכון במשק, מחיר ההון הזר, מחיר ההון העצמי (התשואה הנדרשת על ידי הבעלים), שיעורי המס החלים על העסק, רמת הסיכון הגלומה בהשקעה הספציפית ועוד.

השיטה מתבססת על הנחת היסוד כי משקיע סביר לא ישלם סכום הגבוה מזה שניתן להחליף בו את הנכס. במילים אחרות, לא יותר מעלות ייצור מחדש, או החלפתו בניכוי פחת והתיישנות הניתנת למדידה. 
בשיטה זו מעריכים את שווי השוק למימוש של הנכסים השונים המצויים בבעלות העסק (כגון נדל״ן מכונות, ציוד, יתרות כספיות לגבייה וכו׳) ומפחיתים מהם את מכלול התחייבויותיו של העסק, למועד ההערכה.
שווי הנכסים כפי שהוא משתקף במאזן העסק, אינו משקף בדרך כלל את ערכם הכלכלי האמיתי של נכסים אלו. במקרה זה יש לבצע הערכה פרטנית של נכסי העסק, תוך הוספת הערך המתקבל מעבר לרשום בספרים, להון העצמי. יש כמובן לתת ביטוי למיסוי שצפוי לחול על ההפרשים בין השווי הכלכלי לשווי במאזן.
השיטה הנפוצה בגישת הנכס היא שיטת השווי הנכסי נטו המותאם. בשיטה זו, יש לזהות את הנכסים וההתחייבויות ולהביא בחשבון את שוויים ועלויות פירוק ומימוש (לפי מידת הרלוונטיות).
גישה זו משמשת בדרך כלל להערכת שווים של עסקים המיועדים לפירוק או עסקים ששווי ההפעלה שלהם כעסק חי נמוך משמעותית משווי הנכסים למימוש, או להערכת שווין של חברות אחזקה. שיטה זו משמשת גם כשווי "רצפה" לשיטות האחרות של הערכת השווי.

ביצוע הערכת שווי חברה לפי גישת השוואה לעסקאות דומות יכולה להתבצע בשתי שיטות:
● שיטת ההשוואה לעסקאות דומות לרבות מכירות של זכויות בישות נשוא הערכת השווי או בעסקים דומים. 
● שיטת ההשוואה לחברות נסחרות דומות (מכפילים).

הערכת שווי חברה לפי עסקאות מכירה דומות

בגישה זו מעריכים את שווי החברה על בסיס השוואה לעסקאות מכירה דומות. בחירת וביצוע השוואה לעסקאות שנעשו בתקופה הסמוכה ככל שניתן למועד ביצוע הערכת השווי, משקפת בצורה מדויקת יותר את הערכים שמשקיעים מוכנים לשלם בהווה, ולכן היא עדיפה על השוואה לעסקאות שנעשו בעבר הרחוק.

הערכת שווי חברה בשיטת ההשוואה, תבוצע במידה ואכן ניתן לאתר עסקאות רלוונטיות והחיסרון שלה נובע מקושי באיתור עסקאות רלוונטיות ודומות שנעשו בין קונה ומוכר מרצון. שכן, החברות שלגביהן נבצע את ההשוואה, צריכות להיות בעלות מאפיינים פיננסיים ותפעוליים דומים כדי שנוכל להחיל מכפיל דומה על החברה המוערכת או להקיש מאותן עסקאות על העסקה אותה בוחנים. בדרך כלל נתוני עסקאות דומות ניתן לאתר רק לגבי חברות ציבוריות. לאחר מציאת עסקה בחברה ציבורית דומה, ניתן לגזור את המכפילים, לבצע התאמות, ולהחילן על החברה המוערכת בהתאם. לצורך ביצוע הערכת השווי, יש להביא בחשבון השוואות איכותיות וכמותיות, עסקאות ומחירים שאינם מושפעים מיחסים מיוחדים בין הצדדים ומועדי הציטוט של נתוני השוק.
עסקאות צד ג' בהון החברה, בדרך כלל מייצגות את האומדן הטוב ביותר לשווי ההוגן, אם הן נעשות בתנאי שוק.

הערכת שווי חברה לפי מכפילים

השיטה השנייה לביצוע הערכת שווי חברה, בגישת ההשוואה, הינה שיטת המכפילים. בד"כ מכפילים יהיו על פרמטרים שונים כגון הכנסות, הכנסות פר מנוי (ARPU), רווח גולמי, רווח תפעולי, רווח נקי ועוד. לפי שיטה זו, בהנחה כי הפרמטר של המכפיל הינו רווח תפעולי, הרי ששוויו של העסק מוערך על בסיס הערכת פוטנציאל הרווחיות הרב-שנתית הממוצעת שלו (מייצגת). פוטנציאל הרווחיות והרווח "המייצג" נקבעים לפי תוצאות פעילות העסק בעבר והערכות לגבי התפתחות הרווחיות בעתיד, תוך מתן דגש למגמת גידול בהכנסות ובהוצאות. שווי העסק נגזר מהרווח התפעולי המייצג המוכפל ב"מכפיל" רווח מקובל בענף. היתרון הבולט של שיטת המכפיל הינו אינדיקציה מהירה לשווי עסק.
קביעת המכפיל המתאים לעסק מתבססת על מכפילים ענפיים ממוצעים לחברות בגודל, בתחום הפעילות ובענף הדומים לעסק המוערך.
לענפים שונים יש מכפילי רווח שונים המושפעים בין היתר גם מגודל החברה ומבנה ההון שלה. יודגש כי קביעת מכפילי רווח מיושמת לרוב כאשר יש חברות רבות להשוואה, כאשר לרוב מדובר בחברות הנסחרות בבורסה או חברות בעלות מאפיינים דומים לחברות הנסחרות בבורסה. עם זאת שיטת המכפיל עשויה לגרום לעיוותים משמעותיים בהערכת השווי ולכן מקובל להתייחס אליה כאינדיקציה מהירה לשווי העסק או כנקודת ייחוס לבדיקת סבירות תוצאות ההערכה על פי שיטת DCF למשל.